Wohneigentumsquoten und ihr Einfluss auf die Vermögensverteilung und Verhaltensänderungen der Bevölkerung

Einführung in das Thema

In diesem Artikel geht es um die Wohneigentumsquoten und die daraus resultierenden Auswirkungen. Bei den Immobilieneigentümern handelt es sich nicht um sogenannte Kapitalanleger, sondern um Selbstnutzer. Hier ist interessant, wie Deutschland im Vergleich zu Europa dasteht und was es mit der Vermögensverteilung macht. Im zweiten Abschnitt sehen wir uns die Wohneigentumsquoten in Deutschland an und was es mit den Bürgern macht.

Wohneigentumsquoten in Europa

Grundsätzlich bleibt festzuhalten, dass Deutschland in der EU schon immer zu den Ländern mit der geringsten Eigentumsquote gehörte. Die Zahlen resultieren aus einer Studie von  Leo Kaas, Georgi Kocharkov, Edgar Preugschat und Nawid Siassi und wurden der Veröffentlichung der Deutschen Bundesbank entnommen:

An der Studie ist interessant, dass neben den Wohneigentumsquoten die Vermögensungleichheit korreliert wird. Der Gini-Index zeigt die Abweichung der Verteilung des Haushaltsnettovermögens auf Personen oder Haushalte innerhalb eines Landes von einer vollkommen gleichen Verteilung. Ein Wert von 0 bedeutet absolute Gleichheit, ein Wert von 1 absolute Ungleichheit. Deutschland hat mit der niedrigsten Wohneigentumsquote von rund 45% die höchste Vermögensungleichheit von ca. 0,75 innerhalb der EU. Zum Beispiel ist in Spanien die Eigentumsquote besonders hoch und die Vermögensungleichheit geringer als in Deutschland. Es besteht eine hohe Korrelation zwischen der Wohneigentumsquote und der Vermögensungleichheit.

Quelle: https://www.bundesbank.de/de/publikationen/forschung/research-brief/2020-30-wohneigentumsquote-822090

Angesichts der wachsenden Inflation wird die Vermögensungleichheit zwischen Eigentümern und Mietern noch zunehmen. So sind im 4. Quartal 2021 die Preise für Wohnimmobilien um durchschnittlich 12,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen.

Quelle: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2022/03/PD22_133_61262.html

Im Rahmen der Studie simulierten die Autoren eine veränderte Wohnungspolitik, und nahmen als Beispiel die Vereinigten Staaten, deren Wohneigentumsquote bei etwa 65% liegt. Dazu wurden drei Parameter geändert:

  • Die Grunderwerbsteuer wird um 5% reduziert (auf das Durchschnittsniveau von 0,33% in den USA!)
  • Abzugsfähigkeit der Hypothekenzinsen (in Deutschland nur bei vermieteten Immobilien erlaubt)
  • Kein sozialer Wohnungsbau (eingesparter Betrag reduziert die Einkommensteuer)

Alle drei Simulationen führen kumuliert zu einem Anstieg der Wohneigentumsquote von 58%. Ob ausgerechnet die USA als gutes Beispiel für eine ausgeglichene Vermögensverteilung herangezogen werden können, wage ich zu bezweifeln. Unabhängig davon soll die Wohneigentumsquote in Deutschland meines Erachtens erhöht werden.

Wohneigentumsquoten innerhalb Deutschlands

Eine weitere interessante Statistik stellt die Verteilung der Eigentumsquoten in Deutschland dar. Die letzten verfügbaren Zahlen sind aus 2018 und sollen in diesem Jahr von DESTATIS (Statistisches Bundesamt) durch die nächste Gebäude- und Wohnungszählung 2022 erneuert werden.

Berlin liegt mit Abstand mit 17,4% auf den letzten Platz, dicht gefolgt von Hamburg mit 23,9%.

Quelle: https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/_Grafik/_Interaktiv/eigentuemerquote.html

Ich bin in Berlin aufgewachsen und lebte fast fünf Jahrzehnte in der Stadt. Was mir in Berlin in den letzten Jahren auffiel, war die besonders aggressive Haltung der Berliner gegen Wohneigentümer. Zum Beispiel mit dem Mietendeckel 2020, welcher bekanntlich vom Bundesverfassungsgericht wieder einkassiert wurde. Der Mietendeckel hat das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen in Berlin deutlich reduziert, siehe ifo Schnelldienst, 2021, 74, Nr. 03, 26-29. Ein weiteres Beispiel ist die Volksabstimmung zur Enteignung der großen Wohnungsunternehmen 2021. Mit 59% der gültigen Stimmen befürworteten mehr als 1 Mio. Berliner die Volksabstimmung. Beiden Maßnahmen ist gemeinsam, dass damit keine einzige neue Wohnung geschaffen wird und sich das Investorenklima weiter verschlechtert.

Wer zur Miete wohnt, hat gerade in Berlin allergrößte Schwierigkeiten eine finanzierbare Wohnung zu finden. Aufgrund der Wohnungsknappheit und dem anhaltendem Zuzug wird das Verhalten der Bevölkerung durch Verteilungskämpfe aggressiver. Als ich Anfang der 80er als Azubi der „Sparkasse der Stadt Berlin West“, wie die Berliner Sparkasse damals noch hieß, eine Wohnung suchte, stieß ich auf ähnliche Schwierigkeiten. Mit der Mauer um West Berlin war der Wohnraum sehr eingeschränkt. Das änderte sich nach dem Fall der Mauer.

Bis Mitte der 90er stiegen die Immobilienpreise rasant an, bis eine Sättigung einsetzte. Auf einmal waren zuviel Wohnungen da. Die Folge waren fallende Miet-/ und Immobilienpreise. Ich arbeitete damals bei der GrundKredit Bank (GKB) und bekam mit, wie einige meiner Firmenkunden aufgrund nicht mehr bedienbarer Immobilienfinanzierungen insolvent wurden. Um die Jahrtausendwende verhob sich die Bankgesellschaft Berlin mit den Immobilienfonds der LBB (LandesBank Berlin). Die garantierten Mieten traten nie ein, die Bankgesellschaft Berlin musste abgewickelt werden. Der Berliner Senat übernahm eine Bürgschaft von rund 20 Mrd. €.

Zusammenfassung

Sicher muss man bei Studien und Statistiken immer vorsichtig sein. Ich bediene mich daher gern offizieller Quellen wie hier von der Deutschen Bundesbank oder vom Statistischen Bundesamt.

Fakt ist, dass Deutschland die niedrigste Wohneigentumsquote innerhalb der EU hat. Wir wissen aus anderen Studien, dass in Deutschland eine besonders große Vermögensungleichheit vorhanden ist. Die vorgestellte Studie macht dafür eine verfehlte Wohnungspolitik verantwortlich. Meines Erachtens gibt es dafür noch andere Gründe.

Festzuhalten bleibt, dass die Wohnungsknappheit ein großes sozialpolitisches Problem ist. Manche Politiker versuchen den Mainstream zu bedienen und die Mieten zu deckeln oder Wohnungsunternehmen zu enteignen. Keines dieser Maßnahmen schafft neue Wohnungen.

Manchmal lohnt ein Blick in die jüngere Vergangenheit. Wir hatten ab Mitte der 90er einen Überhang an Wohnimmobilien mit positiven Auswirkungen auf die Immobilienpreise (aus Sicht der Mieter und Kaufinteressenten). Nach meiner festen Überzeugung muss mehr gebaut werden und es sollte dem Einzelnen durch steuerliche Unterstützung Wohneigentum ermöglicht werden.